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关于西安房地产的一点点思考(语音整理)

| 招商动态 |2017-07-01

限购:其实仔细研究一下加码的限购限售政策,如果你只要愿意迁户口,其实这个限购对于你来讲就是没有任何约束作用。至于新房限售五年就是个噱头,本来新房下证后满两年也得五六七年光景,限售五年等于废话一句。但是对于一二线城市的那种投资客来讲,他们不喜欢西安的户口,这个确实把他们给约束住了。对于其他低于西安级别的城市的投资客,比如说陕西下面地市的人,西北五省的人,陕西周边省份的人来说,西安户口与房子对他们是有一定诱惑力的,尤其他们本身老家的户口本身不值钱的话,那么肯定愿意在西安买房子自住,毕竟西安在西北的首位度还是非常高。有句话,刚需买西安,投资远离西安。西安对落户买房有极大的善意,对短炒投资买房有极大的恶意。

改善型需求:目前西安房价便宜,所以很多人愿意买这种大户型改善性的需求。之前很多年西安房子户型设计比较差,居住舒适度不好,而且二胎的政策放开,很多人有这个买大户型的需求,所以今年改善型大户型比小户型单价反而贵一些,西安今年是改善型的大房子卖的好涨得凶。与之相反,由于一线城市的房价那么贵,很多一线城市的新进人群都是刚需,买不了大户型,他只能买小的,所以是一线城市是刚需上车盘的小房子卖的好涨得凶。

土地供应量:土地供应谁也说不好,只要政府哪一天大幅度缩减土地供应量,西安的房价迅速往上走那也是很容易的事情。说白了政府一年不卖地,你看西安房价会不会涨上天?很多人都说,西安市这种城市一马平川土地供应量无限,所以西安房价没有前途。其实你仔细一想这话肯定不对,北京上海也都是一马平川了,北京是华北平原,上海是长江中下游平原。北京上海还不是一样大平原土地供应量无限。关键就看地方政府卖不卖地,北京上海这几年不太供应土地,北京供地的计划指标都没完成,再加上需求旺盛,当然贵的要死,房价涨上天。如果京沪政府放开供应土地,京沪涨还是会涨,但也不至于涨到现在这样子。这个卖地权力在地方政府手里,所以房价就在地方政府手里。

土地价格:西安之前一直都是各区县自己卖地,并没有全市集中收储土地,集中统一招拍挂,各区县互相杀价,寅吃卯粮。其实如果政府出面征收土地,正儿八经的全市集中招拍挂的话,那么西安成交的土地价格不会低,去年胡家庙那块地就是个信号,地价推动房价往上走,也是没有问题的。以后关键就看政府控制土地供应量以及土地价格的意愿了。据说现在趋势是开始卖地加配套了,让开发商免费代建市政配套,如医院社区办公公园等场所,这也是变相土地涨价。

西安城改:西安倒霉就在于城改,大概就是2012年左右,二百个城中村同时改造。二百个城中村同时改造,你想一下房子的供应量有多大,而且都是低价盘刚需盘那种劣质盘。正是由于2012至2016这几年的房子供应量太大了,而且无证售房,违规售房,房地产市场太乱了。很多本地中小开发商操盘城改,实力差,现金流压力大,互相竞价售房,再加上前一轮的限购,导致西安房价低到地板上。当然这里面牵扯的FB也特别多,我就不细说了,大家都懂。所以你看很多现在的烂尾盘,都是前几年那种城中村的城改盘韭菜楼点式楼,容积率奇高。去年今年感觉明显正规起来了,旧城改造项目也少了,五证不全严禁卖房,很多五证不全的项目门口都张贴有房地局的黄色禁售告示。

产业与人口:今年号称是大西安元年,政府招商引资力度空前,吸收人口落户力度空前。只要持续保持这个招商引资的力度和户口开放政策,改善投资环境引进大企业,弥补短板做大产业,同时吸收毕业生等新增人口,西安保持经济高速增长,人口持续增加的话,西安房价还是有前途的。另外多说几句,大西安区域(包括西安、西咸新区、咸阳),GDP 总和8000亿,人口近千万,对标成都,并不比成都的经济规模人口规模差多远。目前西安市的体量,人口,区域面积,大概都只有成都的一半左右,所以做大西安对于陕西来说是一荣俱荣一损俱损的事情。成都做大,也是合并了那么多的地级市县,就是四川全省合力做大的,并不都是成都自己长大的。

房价:还是那句话,房价在党的手里,在政府的手里。所以一定要听党的话,跟着党走。今天很重要,今天是七月一日,今天是党的生日,我们隆重庆祝,坚决拥护党中央,坚持党的路线方针政策,绝不动摇!

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